破茧成蝶：解构北京劲松北社区改造的“资金、利益、运营”破局之道与同理心设计
引言：从“典范”到“解剖”
近年来，中国城市发展已从增量扩张转向存量优化，老旧小区改造作为城市更新的重要一环，承载着提升人居环境、满足人民美好生活向往的重任。在诸多实践案例中，北京劲松北社区改造项目被广泛誉为“典范”，其改造效果和居民满意度均获得高度认可。然而，我深知任何表象的成功背后，都蕴藏着一套复杂的机制和艰辛的探索。本文不满足于表面化的赞誉，而是致力于深度解剖“劲松模式”在面对老旧小区改造中普遍存在的“资金、利益、运营”三大核心难题时，是如何找到破局之道的，并深入探讨其“同理心设计”理念的具体实践和方法论，以期为业界提供更具实操指导意义的专业洞察。
核心挑战与破局之道：劲松模式的“三驾马车”
老旧小区改造是一个系统工程，其复杂性远超新建项目。长期以来，资金短缺、利益主体多元、运营机制缺失是困扰项目推进的三大顽疾。劲松模式的创新之处，恰在于其有效驾驭了这“三驾马车”。
2.1 资金筹措与平衡：如何跳出“政府独支”困境
传统的老旧小区改造项目，往往高度依赖政府财政投入，居民出资意愿普遍不高，社会资本又因回报机制不明朗而望而却步，导致资金缺口巨大，项目难以持续。劲松模式的破局之道在于构建了“政府引导、社会资本主力、居民适当参与”的多元化资金筹措机制。
- 引入社会资本主力： 2018年7月，朝阳区劲松街道与社会资本愿景集团签订战略合作协议，这标志着劲松模式在资金筹措上的核心突破。愿景集团作为专业运营商，投入改造资金，并通过盘活社区闲置空间、提升物业服务质量、引入社区商业配套（如养老驿站、社区食堂、便利店、共享书屋等）来获取合理且可持续的商业回报。这种模式将改造与运营紧密结合，从源头上解决了“钱从哪里来”和“钱如何回本”的问题。
- 平衡商业回报与社区公益性： 劲松模式并非纯粹的商业运作。政府在其中扮演了关键的引导和监管角色，确保社会资本在追求商业利润的同时，不偏离社区的公共服务属性和公益目标。例如，通过合同约定、服务清单、价格备案等方式，保障居民能享受到质优价廉的社区服务。社会资本的回报主要来源于增值服务而非基础改造费用，这有效区分了公益性改造与商业运营的边界。
- 居民出资意愿的柔性引导： 考虑到居民普遍对直接出资改造意愿较低，劲松模式并未强制居民大额出资。而是通过提升居住品质、提供更优质的增值服务（如专业物业管理、社区娱乐设施、便捷生活配套），让居民感受到改造带来的实实在在的好处，从而提升其对未来物业费、服务费的支付意愿，形成间接的资金支持。这种“先改造后收费，以服务换认可”的策略，有效化解了居民出资难题。
2.2 利益协调与社区共治：多元主体博弈下的平衡术
老旧小区改造涉及政府、居民（业主、租户、老年人、年轻人）、社会资本、原物业等多元主体，各方利益诉求复杂，极易产生冲突。劲松模式的成功在于其构建了一套行之有效的社区协商共治机制，实现了多元主体博弈下的平衡。
- 构建“自下而上”的民意收集机制： 改造前期，劲松街道和愿景集团深入社区，通过挨家挨户走访、召开居民议事会、发放问卷、设立意见箱等多种形式，广泛收集居民的意见和需求。例如，针对适老化改造、停车难、飞线充电等具体问题，进行细致的需求梳理和优先级排序。这种“沉浸式调研”确保了改造方案的精准性和居民的参与感。
- “自上而下”的政策引导与制度保障： 在充分听取民意的基础上，政府部门发挥主导作用，将居民诉求与城市规划、政策导向相结合，制定总体改造框架和指导原则。例如，北京市和朝阳区政府出台了一系列关于老旧小区改造的政策文件，为劲松模式的实施提供了制度保障和政策支持。通过社区党组织、居委会的领导，确保改造决策的合法性、民主性。
- 多方协同的决策与监督平台： 劲松模式探索建立了由街道、社区、社会资本、居民代表等多方参与的联席会议制度。在改造过程中，任何重大调整和进展都会通过该平台进行沟通协商，共同决策。居民代表不仅是方案的被动接受者，更是主动的参与者和监督者，有效避免了“一刀切”和“政府包办”的问题，增强了项目的透明度和公信力。
2.3 长期运营与可持续性：改造后的“活化”机制
许多老旧小区改造项目面临“改造一阵风”的困境，即改造完成后，由于缺乏有效的长期运营和维护机制，社区环境和服务品质会逐渐回落。劲松模式通过创新运营机制，确保了改造后的“活化”与可持续发展。
- 专业化、市场化的物业管理： 改造后，劲松北社区引入了专业的物业管理团队，提供包括日常保洁、绿化养护、设施维修、安保服务等在内的全方位服务。与传统物业不同，该团队与社会资本深度绑定，其运营理念更注重服务品质和居民满意度，从而为增值服务打下基础。
- “商业+公益”的社区服务融合： 劲松模式巧妙地将商业元素与社区公益服务结合起来。例如，通过引入社区咖啡馆、便利店、共享办公空间等商业业态，产生的租金或服务费收益部分反哺社区维护和公益活动。同时，这些商业服务也提升了社区居民生活的便利性。而养老驿站、托幼中心、文化活动室等公益性服务，则通过政府补贴与社会资本运营相结合的方式，确保了服务的可及性和品质。
- 居民自治与运营的良性互动： 改造后的社区成立了居民自治组织，参与社区公共事务的管理和监督。例如，居民可以通过投票、建议等方式影响社区服务的内容和质量。这种“居民参与式运营”不仅增强了居民的归属感和主人翁意识，也为社区运营提供了持续的反馈和改进动力，形成了“改造-运营-收益-再投入”的良性循环，让社区真正“活”了起来。
“同理心设计”的实操路径与细节
“同理心设计”是劲松模式的灵魂，它超越了传统规划设计中对功能和美学的单一追求，将居民的真实需求、生活习惯和情感诉求置于核心地位。这种设计理念贯穿于从前期调研到方案制定再到实施反馈的全过程。
- 深度调研：描绘居民“画像”： 劲松模式在设计初期进行了大量细致入微的调研，不仅是简单的问卷，更是通过访谈、蹲点观察、社区活动参与等方式，深入了解不同年龄段居民的痛点与需求。例如，了解到老年人对户外休憩空间、无障碍通行、就近医疗服务的强烈需求；年轻人对共享空间、充电设施、快递收发的需求；儿童对安全游乐场所的渴望等。甚至具体到居民喜欢在哪里聊天、晾晒衣物、遛弯的路径等生活细节，都被纳入设计考量。
- 场景化设计：回应具体需求： 基于详尽的居民“画像”，设计团队将抽象的需求转化为具体的场景化设计。
- 公共空间改造： 针对老年人，增设了带有扶手的休憩座椅、避雨廊架、以及方便轮椅通行的坡道，并结合绿化景观打造多层次的休憩节点。针对儿童，设计了安全、富有创意的儿童游乐设施，并与家长看护区相邻。此外，还增设了多功能活动广场，满足居民开展集体活动的需求。
- 适老化与无障碍设施： 在楼道内加装扶手、改善照明，对入户门进行改造以方便轮椅进出。对社区道路进行平整化处理，消除高差，确保老年人和残障人士的出行安全与便利。部分条件允许的楼栋还尝试加装电梯，极大提升了老年居民的生活品质。
- 邻里中心与服务设施： 改造了原有的废弃空间或低效利用空间，建设了集老年餐桌、日间照料、文化娱乐、便民服务于一体的邻里中心。这些设计不仅满足了居民的物质需求，更通过营造温馨、友好的社区氛围，回应了居民的情感诉求，促进了邻里关系的重建。
- 动态调整：持续优化迭代： 同理心设计并非一蹴而就，而是一个动态调整和持续优化的过程。在改造实施过程中，设计团队会定期与居民进行沟通，收集反馈意见，并根据实际使用情况进行微调，确保设计方案真正落地生根，符合居民的日常使用习惯。
经验提炼与风险预警：对未来项目经理的启示
“劲松模式”无疑为中国城市更新实践提供了宝贵的经验，其核心成功要素可提炼为以下几点：
- 政府的强力引导与创新思维： 敢于突破传统模式，积极探索社会资本参与的路径。
- 社会资本的专业运营与商业智慧： 找到公益与商业的平衡点，通过精细化运营实现可持续发展。
- 居民的深度参与与协商共治： 确保改造真正回应居民需求，减少阻力，提升满意度。
- “同理心设计”的贯穿始终： 以人为本，关注细节，提升社区的“温度”和“精度”。
- 长期运营机制的同步构建： 从改造伊始就考虑运营，确保改造效果的持久性。
然而，作为严谨的评审专家，我们也必须清醒地认识到该模式可能存在的局限性与潜在风险：
- 适用性挑战： 劲松北社区地处北京核心区，居民消费能力和社区活力基础较好，社会资本更容易看到商业潜力。在经济欠发达、区位优势不明显或居民消费意愿较低的城市/社区，纯粹复制劲松模式的社会资本引入难度可能较大，回报周期和风险也将显著增加。
- 社会资本依赖度风险： 过度依赖单一社会资本方，可能在长期运营中面临服务质量波动、退出机制不健全、商业利益与公共利益冲突等风险。需要更完善的合同条款、监管机制和退出保障措施。
- 居民付费意愿的持续性： 尽管劲松模式通过提升服务品质来引导居民付费，但长期来看，如何平衡服务价格与居民承受能力，尤其是在经济下行压力下，仍是一个需要持续关注和解决的问题。
- 法律法规的完善： 老旧小区改造涉及产权、物业管理、公共空间使用权等复杂法律问题，现有法规体系可能仍有待完善，以更好地支持社会资本参与和多元主体共治。
未来的项目经理在借鉴劲松模式时，需因地制宜，深入分析自身项目的具体条件，审慎评估风险，并积极探索符合当地实际的创新路径。
结论：从个案到通用智慧
北京劲松北社区的改造实践，不仅是城市更新领域的一个成功案例，更是一部生动的实践教科书。它以其在破解资金困境、协调多元利益、构建可持续运营机制上的突破性贡献，以及对“以人为本”同理心设计的极致践行，为中国乃至全球的老旧小区改造提供了宝贵的经验和方法论。其所蕴含的政府引导、市场运作、居民参与、设计赋能的通用智慧，将继续启发我们，在未来的城市更新浪潮中，打造更多有深度、有温度、有活力的宜居社区。
图1：劲松模式核心机制与要素互动概念图